تطوّر العائد الإيجاري العقاري — الجزائر (2023 ← 2025)

تطوّر العائد الإيجاري الخام بين طبعتَي 2023-2024 و2025-2026 من مرجع المديرية العامة للضرائب. 45 549 عقارًا حاضرًا في الملفات الأربعة — البيع والكراء في الطبعتين — مع عائده في كل تاريخ والفارق بالنقاط.

النتيجة: الوسيط ينتقل من 4,99 % إلى 4,78 %. لم تواكب الإيجارات أسعار البيع تمامًا. 19 187 عقارًا ينخفض عائده، و10 695 يرتفع، و15 667 لا يتغيّر.

لماذا لا يُصحَّح هذا المنتج من التضخم، ولماذا هذا هو القرار الصحيح. العائد نسبة بين مبلغين من السنة نفسها — كراء سنوي على سعر بيع. والتضخم يؤثر في الطرفين فيُختصَر. وإعادة هذه المعدلات إلى دينارات ثابتة كانت ستعطي الأرقام نفسها تمامًا، مصحوبةً بعمود يوهم بمعالجة لم تحدث. العائد الاسمي هو العائد الحقيقي. أمّا لتصحيح التضخم فمنتج «تطوّر أسعار بيع العقارات» هو المطلوب.

عمود اتساق، وليس زينة. يتضمّن المرجع أزواجًا غير متطابقة: في البيّض، تُباع أرض عارية بـ 97 دج/م² وتُكرى بـ 806 دج/م²/شهر في الوثيقة نفسها — السعر يخصّ الأرض، والكراء يخصّ شيئًا آخر بوضوح. فيعطي الحساب حينها 9 977 %.

يُطبَّق حدّان، أحدهما فقط ضبطٌ اختياري:

• فوق 100 %، يتجاوز الكراء السنوي سعرَ البيع: أي أن العقار يسدّد ثمنه في أقل من سنة. وهذا ليس عائدًا مرتفعًا بل استحالة حسابية. 675 سطرًا، موسومة incoherent؛
• بين 20 و100 %، منطقة رمادية: مرتفعة أكثر مما يليق بعقار عادي، دون أن تكون خاطئة بشكل قابل للإثبات. 3 246 سطرًا، موسومة a_verifier، متركّزة في الأراضي الفلاحية.

هذه الأسطر مُشار إليها ومحفوظة، لا تُحذَف أبدًا. فأنا لا أعرف أيّها خاطئ، وإقصاؤها بصمت أسوأ من إظهارها: أنت تُرشِّح على عمود coherence_2025. و41 628 عقارًا موسومة plausible.

ما استُبعد قبل الحساب أصلًا. كل مفتاح عقار يقابل عدة أسطر في ملف مصدر واحد — أيّها الصحيح؟ — وكل زوج تختلف وحدته الأساسية (متر مربع مقابل هكتار). مُستبعَدة ومعدودة، لا محسومة عشوائيًا.

انتبه إلى ما يقيسه المرجع. إنها مجالات إدارية تُتّخذ أساسًا لتقدير الضريبة، لا معاملات مرصودة. وفارق العائد يقول إن الإدارة راجعت جداول الكراء والبيع بوتيرتين مختلفتين؛ وهذه إشارة حقيقية عن السوق، لكنها ليست السوق نفسه.